VIVIENDA - Las claves de la nueva Ley 4/2013 de alquiler de viviendas

Las claves de la nueva Ley 4/2013 de alquiler de viviendas

Anunciada a bombo y platillo desde hace más de un año, se publicó en el Boletín Oficial del Estado del pasado día 5 de junio, la Ley 4/2013, de 4 de junio, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos con una serie de medidas que se proponen, según dicción literal del propio enunciado de la norma, flexibilizar y fomentar el mercado del alquiler de viviendas.

1. INTRODUCCIÓN

Efectivamente, según su propio nombre, la Ley 4/2013, de 4 de junio, en vigor desde el pasado día 6 de junio, recoge una serie de medidas para flexibilizar y fomentar el mercado del alquiler de viviendas. Pero ¿Cuáles son estas medidas? Y ¿Van a servir efectivamente para alcanzar la finalidad que se propone la norma? Estas y otras cuestiones son las que nos planteamos en estas páginas.

2. MEDIDAS DE FLEXIBILIZACION DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS

MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y DINAMIZACIÓN DEL MERCADO DEL ALQUILER

Se fortalece la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley y que se manifiesta en aspectos tales como libertad de pactos en cuanto a la actualización de la renta, siendo el IPC el que se aplique a falta de esos pactos; o La posibilidad de que el arrendatario de vivienda renuncie al derecho de adquisición preferente (Tanteo y retracto). Se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador Se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado, o su cónyuge tras la separación, el divorcio o nulidad matrimonial. Se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

En cuanto a la duración del contrato de alquiler, se reduce de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad. Anteriormente a la reforma, el inquilino tenía asegurados los cinco años de contrato que ahora se han visto disminuidos a tres. Además, también se ha producido una reducción del plazo de las prórrogas tácitas al contrato que pasan de ser de tres años a solamente uno.
Este acortamiento de los plazos de duración del contrato ha sido mal recibido por parte de la mayoría de los agentes intervinientes en el mercado inmobiliario, así como por algunas asociaciones de consumidores y usuarios, que ven como se atenta de esta manera contra la estabilidad del contrato, ya que a la promulgación de la LAU de 1994, ahora reformada, se dijo que cinco años era el mínimo aceptable para obtener esa estabilidad.
Si que cabe decir, en pro de la reforma, que desde el punto de vista del arrendador, es positiva esa reducción ya que al haberse implantado un amplio desistimiento a favor del inquilino, por lo menos se reduce el compromiso del arrendador, único que después de la reforma quedará obligado a cumplir ese plazo mínimo de duración.
Asimismo, merece una crítica desfavorable la posibilidad que se reconoce al inquilino de desistir del alquiler, cualquiera que sea el plazo pactado en el contrato, una vez transcurridos seis meses desde el inicio del mismo, Por una parte se vulnera el principio ‘pacta sunt servanda’; y, por otra parte, no parece que vaya a fomentar entre los dueños de viviendas el interés por alquilarlas.
Mejor acogida debe darse, por el contrario, a la previsión de que el arrendador pueda recuperar la vivienda arrendada invocando y acreditando tener necesidad de ocupar el inmueble, aunque no se haya previsto en el contrato, una vez transcurrido el primer año y dando un preaviso de dos meses. La supresión del requisito de la previa constancia de esta posibilidad en el contrato, es acertada pues la realidad es que esa necesidad debe ser sobrevenida y por tanto imprevisible.

Entre las medidas para flexibilizar el mercado del alquiler que se prevén en esta reforma, destacan: la reducción del plazo de los contratos de alquiler de 5 a 3 años, la posibilidad de los arrendadores de recuperar su vivienda alquilada avisando con dos meses de antelación y la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato una vez transcurridos los primeros seis meses de duración de aquél.

3. MEDIDAS DE MEJORA DE LA SEGURIDAD JURÍDICA

Con esta finalidad, la reforma incrementa los efectos de la inscripción del arrendamiento en el Registro de la propiedad estableciendo que, si el arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que ya se aplicaba antes de la reforma para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada debían permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley anterior.
Sin duda que la obligatoriedad de la inscripción del arrendamiento en el Registro de la propiedad que se persigue con esta reforma, merece una crítica desfavorable, pues genera una nueva obligación pecuniaria a cargo del arrendatario, que parece ser contraria a la finalidad perseguida por la ley de fomentar el mercado del alquiler de la vivienda.

El comprador de buena fe de una vivienda arrendada, sólo estará obligado a mantener al inquilino, si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque la inscripción registral continúa sin ser obligatoria.

4. MEDIDAS DE AGILIZACIÓN PROCESAL

Además de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma que estamos comentando acomete también una reforma de la LEC con la finalidad de agilizar el procedimiento de desahucio. Se habilita un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda. Si el inquilino no atiende al requerimiento de pago o no comparece para oponerse al mismo o bien allanarse, se dictará decreto dando por terminado el juicio tras el cual se producirá el lanzamiento
De este modo, si el inquilino no atiende el requerimiento de pago, pero tampoco comparece para oponerse o allanarse, es decir, si no hace nada, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.
Asimismo, para los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento de actuación para los casos de impago de rentas con el objeto de reducir la intervención judicial.
Si se pacta en el contrato, el impago de la renta puede conllevar la resolución del arrendamiento mediante un simple requerimiento previo notarial o judicial, sin tener que obtener una sentencia. Una vez se cancele la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, se podrá optar a llevar a cabo la ejecución para recuperar el inmueble.

OTROS ASPECTOS DE LA REFORMA

La posibilidad de que las notificaciones previstas en la Ley puedan efectuarse mediante correo electrónico a una dirección previamente señalada. La sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos Creación de un registro público de inquilinos morosos

Conclusión

En suma, pues, incremento de la libertad de pactos, acortamiento de los plazos de duración del alquiler; posibilidad de rescisión del contrato por parte del arrendador en caso de necesitar la vivienda para sí o para sus familiares más directos; posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario; libertad de renta y casi imposición de la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, son algunas de las medidas contenidas en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con las que se pretende flexibilizar y fomentar el mercado del alquiler. El tiempo dirá si las mismas resultan efectivas para las finalidades que se propone la Ley.

Normativa aplicable

Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del alquiler de viviendas