FISCAL - Comunidad de bienes entre familiares

Comunidad de bienes entre familiares

Ampliación de capital y obras.

Consulta

Estamos hablando de una Comunidad de Bienes formada por cinco personas, entre ellas dos matrimonios que son familia, y la quinta persona que también es familia de uno de los socios.
Cada matrimonio representa una participación conjunta del 33,33 % ,con una aportación en metálico en la constitución de 300 euros, y la quinta persona también aporta 300 euros y también tiene el 33,33%. Total capital social 900,00 euros.
Esta C.B. está dada de alta de actividad del epígrafe 8332/1 desde el 2008.
Los socios de esta C.B. son propietarios en la participación antes mencionada de unos terrenos (urbana), los cuales hicieron una permuta con un constructor, a cambio de unos apartamentos, pero el constructor no hizo la obra y los propietarios recuperaron los terrenos a través de cláusula resolutoria.
Ahora, los propietarios de los terrenos ya tienen claro que serán ellos quienes quieren hacer de promotores, y construir unos apartamentos para alquilarlos posteriormente, o venderlos si la oferta fuese muy buena.
Por lo tanto ya han decidido que harán una ampliación de capital de 200.000 euros para empezar la obra en la que sólo entrarán los dos matrimonios, puesto que el quinto socio dice que no quiere poner más dinero.

1. ¿Esta ampliación de capital de 200.000 euros sobre el capital social (900,00 euros) en la C.B. por qué importe se debe realizar?
2. El socio que no entra en la ampliación, representa que pierde participación, y por lo tanto es cómo si se vendiera parte de la finca, no?
3. Estos terrenos como tienen que estar contabilizados en una C.B. ¿Como inversión, o bien se tenía que haber pasado como gasto en el momento de la compra del terreno?
4. ¿En el momento que empiecen la obra, todas las facturas pasan a gasto, o también serán más valor del inmueble e irán a inversión?
5. ¿Si son gasto, a final de año darán unas pérdidas muy importantes. Se tendrían que pasar a existencias, tratándose de una C.B.?
6. ¿Si la compra del terreno se hubiera contabilizado como inversión, se puede contabilizar un gasto por depreciación de la finca?

Respuesta

En primer lugar comentarle que en el supuesto mencionado en la consulta, tenemos una situación por decirlo de alguna manera híbrida. Es decir, tenemos una C.B. que es una copropiedad a la que los comuneros por pacto privado (no hay escritura por lo que parece) han aportado dinero y además son titulares de un terreno.
Si dos de los comuneros aportan dinero a la C.B., entiendo que por pacto privado y un tercero no, no perderá terreno, porque por esto hace falta escritura pública que vuelva a redistribuir la propiedad del mismo, sino que continuará teniendo la misma participación en el terreno, pero tendrá menos participación en el global de la comunidad, formado por terreno y dinero aportado.
Si la C.B. está dada de alta en el epígrafe 8332, promoción Inmobiliaria de edificaciones, los terrenos se tienen que contabilizar en el grupo 3, mercancías.
Todas las facturas de la obra se tienen que contabilizar como mercancías. Además se puede dotar una provisión por depreciación si tenemos una base jurídica y valorativa por hacerla. Siempre recomendamos tasación en que poder apoyarnos para hacer la depreciación mencionada.
El traspaso de la C.B. a una S.L. podría comportar la tributación que dice, pese a que le recomendamos comparar esta tributación con la responsabilidad. En la C.B. los copropietarios responden con todo su patrimonio presente y futuro de todas las deudas y responsabilidades derivadas de la actividad empresarial. En la S.L. la responsabilidad es limitada. Respondería el administrador pero no los socios.

Conclusión

El aumento de capital de la C.B. implicará pérdida global de participación del socio que no acude, pero sin ir al notario no perderá participación el inmueble.
Todos los gastos así como el terreno se deben contabilizar como existencias.
La comparativa entre C.B. y S.L. se debe realizar no tan sólo en los impuestos sino también en relación a la responsabilidad.

Normativa aplicada

Ley 35/2006 del IRPF: artículos 86 y ss.