FISCAL- IVA ARRENDAMEINTO FINANCIERO -

IVA

Arrendamiento financiero

Consulta

Se trata de una sociedad que tiene un inmueble adquirido por leasing y se dedica al arrendamiento de despachos de ese mismo inmueble.
La sociedad tiene la intención de vender el inmueble y el comprador se subroga en el leasing siendo el importe actualmente adeudado del leasing 500.000 € y el importe acordado de venta 750.000 €.
Queremos saber la tributación de la/s operación/es por ITP y/o por IVA.

Respuesta

La primera cuestión a determinar es si la subrogación da lugar o no a un nuevo contrato de arrendamiento financiero; de la consulta se deduce que la subrogación conlleva, exclusivamente, el cambio de la persona del arrendatario financiero sin afectar al contenido del contrato inicial, por lo que puede entenderse que se produce una continuación del mismo en todos sus términos, salvo en la persona obligada como arrendatario financiero. En este sentido cabe señalar que la jurisprudencia ha entendido que la subrogación por cambio de contratante supone una novación del contrato, pero que, salvo que exista expresa voluntad de las partes, no se trata de una novación extintiva, sino meramente modificativa, operándose una sucesión particular en la persona del obligado por el contrato, pero permaneciendo la misma relación contractual aunque con persona distinta.
Si se produce la subrogación del nuevo arrendatario financiero en la posición del anterior arrendatario sin más modificaciones en el contrato, debe entenderse que la subrogación, al no producir inscripción distinta de la que origina la propia cesión del contrato de leasing, no verificaría los requisitos del artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y, y por tanto no estaría sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados.
Ahora bien, para que esto se produzca, el arrendatario financiero inicial ha tenido que realizar una cesión del contrato de leasing, la cuestión de si la transmisión de unos contratos de arrendamiento financiero debe tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) o el IVA, depende, en primer término, de una circunstancia de carácter subjetivo, la condición que ostente el transmitente del bien.
Así resulta de lo dispuesto en los artículos 7.5 del TRLITP y por el artículo 1 y 4.Uno de la Ley del IVA, Ley 37/1992. Dada la naturaleza de este tipo de contratos, que tiene que ser realizada por empresarios o profesionales y estar afectos a la actividad, debe concluirse que la operación se encuadra en el ámbito del IVA y por tanto no estará sujeta concepto de transmisiones patrimoniales onerosas por el ITPAJD. Ahora bien, al no estar sujeto a transmisiones patrimoniales onerosas cuando los contratos de arrendamiento financiero tienen por objeto inmuebles, la transmisión se documentará en escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, lo que determina que al tratarse de escrituras públicas que tienen por objeto cantidades, que cumplen con los demás requisitos previstos en el artículo 31.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, queden sujetas a la cuota proporcional de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados de este impuesto.
El sujeto pasivo del impuesto será el consultante y la base imponible de la mencionada cuota proporcional, debe integrarse, de acuerdo con el citado artículo con la cantidad o cosa valuable. En el caso de las operaciones de leasing, al gravarse por la cuota proporcional todas las cantidades correspondientes a las cuotas periódicas, incluyendo en la base imponible, tanto la parte correspondiente a la recuperación del coste o valor del bien inmueble, como la parte correspondiente a los intereses financieros, al ejercitarse la opción de compra, ya se ha satisfecho una parte del valor del bien de que se trate, por lo que la base imponible debe limitarse a la cuantía del importe del ejercicio de la opción de compra, sin que deban incluirse las cuantías correspondientes a las cuotas de leasing, puesto que para adquirir el inmueble ya se declararon y se pagaron las cuotas de las mismas.

Normativa aplicada

• Ley 37/1992, del IVA: artículos 1.º y 4.º Uno
• Real Decreto Legislativo 1/1993, TR Ley ITP y AJD: artículos 7.º 5, 29 y 31.2 d