EL INFORME DE EVALUACION DE
LOS EDIFICIOS
(L 8/2013, de 26 de junio)
1.
Los propietarios de inmuebles ubicados en
edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser
requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en
la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de
conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre
accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de
los mismos.
— El Informe
de Evaluación identificará el bien inmueble con expresión de su referencia
catastral y contendrá, de manera detallada: La evaluación del estado de
conservación del edificio; la evaluación las condiciones básicas de
accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad
para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente,
estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables
para satisfacerlas y la certificación de la eficiencia energética del edificio,
con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la
normativa vigente y con independencia de su venta o alquiler, en todo o en
parte.
— El Informe
de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades
de
propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o
complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y
viviendas existentes.
— El Informe
de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez años, pudiendo establecer
las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.
— El
incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de
Evaluación tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y
las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento
del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o
equivalente, en el plazo expresamente establecido.
— El Informe
de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto por los técnicos
facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspección
registradas que pudieran existir en las Comunidades Autónomas, siempre que
cuenten con dichos técnicos. A tales efectos se considera técnico facultativo
competente el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas
y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de
obras y dirección de ejecución de obras de edificación, según lo establecido en
la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación o haya
acreditado la cualificación necesaria para la realización del Informe.
— Cuando se
trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Públicas podrán
suscribir los Informes de Evaluación, en su caso, los responsables de los
correspondientes servicios técnicos.
2.
CALENDARIO PARA LA REALIZACIÓN DEL INFORME DE
EVALUACION DE LOS EDIFICIOS
(DT 1.a L 8/2013)
El calendario para que los propietarios de las edificaciones
se doten del Informe de Evaluación sigue este esquema gradual:
— Los
edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad
superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha
en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección
técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con
anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. En este último caso, se exigirá
el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con
aquélla normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años, a contar
desde la entrada en vigor de esta Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación
del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de
la inspección técnica realizada.
— Los
edificios que pretendan acogerse a ayudas públicas estatales con el objetivo de
acometer obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética, con
anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
— El resto de
los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que
podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de
su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.
3.
LAS ACTUACIONES SOBRE EL MEDIO URBANO
El Título II regula las actuaciones sobre el medio urbano
disciplinando los siguientes aspectos:
— el objeto
de las actuaciones(art. 7)
— los sujetos
obligados (art. 8)
— la
ordenación de las actuaciones (arts. 9 a 12),
— y la
gestión de las actuaciones (arts. 13 a 19)
4.
OBJETO DE ESTAS ACTUACIONES:
Las actuaciones sobre el medio urbano son aquéllas que
tienen por objeto realizar obras:
— de
rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o
degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y
habitabilidad de las edificaciones,
— y de
regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a
tejidos urbanos en los que existan problemas de obsolescencia, vulnerabilidad,
degradación o deterioro, así como situaciones graves de pobreza energética, pudiendo
llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios
previamente demolidos.
5.
SUJETOS OBLIGADOS:
La realización de las obras comprendidas en las actuaciones
corresponde a:
— Los
propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la
proporción acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que
legitime la ocupación. En ausencia de éste, o cuando el contrato no contenga
cláusula alguna relativa a la citada proporción, corresponderá a unos u otros,
en función de si las obras tienen o no el carácter de reparaciones menores
motivadas por el uso diario de la vivienda, sus instalaciones y servicios. La
determinación se realizará de acuerdo con la normativa reguladora de la
relación contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el
Registro de la Propiedad, relativas al bien y a sus elementos anexos de uso
privativo.
— Las
comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de
propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los
elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario en
régimen de propiedad horizontal y de los condominios, sin perjuicio del deber
de los propietarios de las fincas o elementos separados de uso privativo de
contribuir, en los términos de los estatutos de la comunidad o agrupación de
comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas últimas.
— Las
Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la
urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su
coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos, en
los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa de los obligados.
6.
LA INICIATIVA EN LA ORDENACIÓN DE LAS
ACTUACIONES:
La iniciativa para proponer la ordenación de las actuaciones
de rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas,
podrá partir de:
— las
Administraciones Públicas,
— las
entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas,
— los propietarios,
— las
comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios,
— las
cooperativas de vivienda constituidas al efecto,
— los
propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas,
— los
titulares de derechos reales o de aprovechamiento,
— y las
empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de
los sujetos anteriores.
7.
FORMAS DE EJECUCIÓN DE LAS ACTUACIONES SOBRE EL
MEDIO
URBANO: REGLAS COMUNES
Las Administraciones Públicas podrán utilizar, para el
desarrollo de la actividad de ejecución de las actuaciones de rehabilitación
edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas todas las modalidades
de gestión directa e indirecta admitidas por la legislación de régimen
jurídico, de contratación de las Administraciones Públicas, de régimen local y
de ordenación territorial y urbanística.
Resultarán de aplicación en todo caso en función de la forma
de gestión que se adopte, las siguientes reglas procedimentales comunes:
— en la
expropiación, no será preciso el consentimiento del propietario para pagar el
correspondiente justiprecio expropiatorio en especie, cuando el mismo se
efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal
establecido para la terminación de las obras correspondientes. Asimismo, la
liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser
acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten
garantías suficientes, por parte del propietario liberado, en relación con el
cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.
— en la
ejecución subsidiaria a cargo de la Administración Pública, ésta sustituirá al
titular o titulares del inmueble o inmuebles, asumiendo la facultad de edificar
o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos.
8.
EJECUCIÓN DE OBRAS POR CONCURSO PÚBLICO
En los supuestos que deriven de una actuación de iniciativa
pública, la Administración resolverá si ejecuta las obras directamente o si
procede a su adjudicación por medio de la convocatoria de un concurso público,
en cuyo caso, se aplicarán las siguientes reglas:
— Las bases
determinarán los criterios aplicables para su adjudicación y el porcentaje
mínimo de techo edificado que se atribuirá a los propietarios del inmueble
objeto de la sustitución forzosa, en régimen de propiedad horizontal.
— En dichos
concursos podrán presentar ofertas cualesquiera personas físicas o jurídicas,
interesadas en asumir la gestión de la actuación, incluyendo los propietarios
que formen parte del correspondiente ámbito. A tales efectos, éstos deberán
constituir previamente una asociación administrativa que se regirá por lo
dispuesto en la legislación de ordenación territorial y urbanística, en
relación con las Entidades Urbanísticas de Conservación.
— La
adjudicación del concurso tendrá en cuenta, con carácter preferente, aquellas
alternativas u ofertas que propongan términos adecuadamente ventajosos para los
propietarios afectados, estableciendo incentivos, atrayendo inversión y
ofreciendo garantías o posibilidades de colaboración con los mismos; y aquellas
que produzcan un mayor beneficio para la colectividad en su conjunto y
propongan obras de eliminación de las situaciones de infravivienda, de garantía
de la accesibilidad universal, o de mejora de la eficiencia energética.
9.
EJECUCIÓN DE OBRAS POR CONSORCIO PÚBLICO O
SOCIEDAD
DE CAPITAL MIXTO
Podrán suscribirse convenios de colaboración entre las
Administraciones Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes de
las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución a un
Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de duración
limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones Públicas
ostentarán la participación mayoritaria y ejercerán, en todo caso, el control
efectivo, o la posición decisiva en su funcionamiento.
10.
SUJETOS LEGITIMADOS PARA PARTICIPAR EN LA
EJECUCIÓN DE
LAS ACTUACIONES: FACULTADES
Podrán participar en la ejecución de las actuaciones de
rehabilitación edificatoria y las de regeneración y renovación urbanas:
— las
Administraciones Públicas competentes,
— las
entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas,
— las
comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios,
— las
cooperativas de viviendas y las asociaciones administrativas constituidas al
efecto,
— los
propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas,
— los
titulares de derechos reales o de aprovechamiento,
— las
empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en dichas
operaciones,
— y las asociaciones
administrativas.
Los sujetos participantes en las actuaciones de acuerdo con
su propia naturaleza podrán:
— Actuar en
el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las
operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del
deber de conservación, así como con la participación en la ejecución de
actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que
correspondan. A tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo
del responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los
correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación.
— Constituirse
en asociaciones administrativas para participar en los concursos públicos que
la Administración convoque a los efectos de adjudicar la ejecución de las obras
correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los
elementos comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario y las
fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más
limitaciones que las establecidas en sus correspondientes estatutos.
— Asumir, por
sí mismos o en asociación con otros sujetos, públicos o privados,
intervinientes, la gestión de las obras.
— Constituir
un fondo de conservación y de rehabilitación, que se nutrirá con aportaciones
específicas de los propietarios a tal fin y con el que podrán cubrirse impagos
de las cuotas de contribución a las obras correspondientes.
— Ser
beneficiarios directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los
poderes públicos, así como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas a los
propietarios de fincas.
— Otorgar
escrituras públicas de modificación del régimen de propiedad horizontal, tanto
en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a
fin de acomodar este régimen a los resultados de las obras de rehabilitación
edificatoria y de regeneración y renovación urbanas en cuya gestión participen
o que directamente lleven a cabo.
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