FISCAL - la nueva ley del alquiler - 2013

El antes y el después de la nueva ley del alquiler

Libertad de pactos, exclusión de la LAU de los alquileres turísticos y la actualización de la renta en función de diferentes índices, entre otras.

  El Pleno del Congreso de los Diputados aprobó este jueves el proyecto de ley de Medidas de Flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Entre los cambios establecidos por la norma destacan el refuerzo de la libertad de pactos entre las partes, la exclusión de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) de los alquileres turísticos o la actualización de la renta que se podrá hacer en función de índices distintos del IPC.
A pesar de las novedades, la firma Alquiler Seguro estima que esta ley "ni flexibilizará el mercado del alquiler ni dará prioridad a la voluntad de las partes para pactar".

 
Con la nueva ley, se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Por un lado, se reducen de 5 a 3 los años de duración de la denominada "prórroga obligatoria" asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato
Se regula además, la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de: separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para llevarlo a cabo será necesario que que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y que se comunique con dos meses de antelación.
Otra de las novedades del texto establece que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. También, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta.
La ley también tiene como objetivo mejorar la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el registro del contrato de arrendamiento. Así, un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito.
Además, una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato.

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El proyecto de ley sobre el alquiler que prepara el Gobierno de Mariano Rajoy contiene reglas que impedirán a numerosos propietarios el alquiler de sus viviendas y apartamentos vacacionales, algo que supondrá una merma de ingresos para numerosas familias para tratar de beneficiar a la industria hotelera, según informa el portal inmobiliario Idealista News.
De aprobarse la normativa tal y como está redactada en la actualidad, también reducirá la libertad de los ciudadanos para poder elegir de qué modo disfrutan de sus vacaciones y, de hecho, pondría en riesgo parte de los ingresos que registra hoy en día toda la industria turística, según alerta la Asociación de Gestores de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid (Asotur).
La asociación explica que el Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas limitará el derecho de alquilar una vivienda para uso turístico, ya que dejará de estar protegida de forma uniforme en toda España por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para pasar a regirse por las normativas turísticas de cada una de las 17 comunidades autónomas que componen el territorio nacional, donde en algunos casos hay restricciones y exigencias que dejarán al margen numerosas viviendas que actualmente se alquilan con plena libertad.

"Atentado contra los derechos de los ciudadanos"

Así, Asotur resalta que de aprobarse la modificación de la LAU que prepara el Ministerio de Fomento "se atentará contra los derechos civiles de los ciudadanos, limitando la capacidad de uso de las viviendas en propiedad y la libertad del turista para elegir de qué modo quiere pasar sus vacaciones". La asociación califica el proyecto de "golpe legislativo a los alquileres para uso vacacional y de corta duración".
En su opinión, "se traduce en una obvia limitación de los derechos de los propietarios de viviendas que hasta la fecha, y al amparo de la LAU, podían alquilarlas para vivienda o corta estancia, y en lo sucesivo sólo podrán hacerlo por corta estancia en los casos y con las condiciones y limitaciones que hayan impuesto las normativas turísticas de las Comunidades Autónomas".
Además, prosigue la asociación, "la firma de este Proyecto de Ley dejaría, en todas aquellas comunidades autónomas donde no existiera una normativa vigente respecto al alquiler turístico, miles de casas al margen de la legalidad". En todo el territorio nacional, y teniendo en cuenta todos los alojamientos que las diferentes regulaciones turísticas mantienen fuera de su marco jurídico, esta cifra podría ascender, según los datos que maneja la asociación, a "20.000 viviendas, equivalentes a otras tantas familias que obtienen rentas por explotar sus viviendas de esta forma".

Impacto en el PIB español

Para contextualizar, Asotur aporta datos de la consultora independiente Magma Tri Hospitality Consulting, en los que se explica que "el sector del alquiler de apartamentos/viviendas con fines turísticos genera un impacto económico de 1.453 millones de euros directos, 550 millones de euros indirectos y un impacto social (directo e indirecto) que repercute en, al menos, 150.000 familias".
Para David Tornos, presidente de la Asociación de Gestores de Viviendas de uso Turístico, "la aprobación de este Proyecto de Ley puede herir de muerte a un sector económico en expansión, cuyas aportaciones al PIB son, en muchas regiones, sobresalientes. También supone un menoscabo en los derechos civiles de los propietarios, que no pueden disponer de sus viviendas para obtener una renta de ellas, y la destrucción de empleos directos e indirectos derivados del ejercicio de esta actividad".

Derechos del turista

Asotur piensa que "la exclusión de la LAU de este tipo de viviendas no responde a la salvaguarda de la calidad del destino turístico", ya que "los alojamientos turísticos reúnen, tal y como se asegura en la propia redacción del Proyecto de Ley (vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato), los estándares de calidad requeridos".
El alquiler de corta duración, finaliza Asotur, "no es un fenómeno exclusivamente español. Este recurso se contempla como una alternativa más dentro del sector de los alojamientos vacacionales en las principales capitales del mundo y en todas ellas ha llevado a la creación de empresas profesionales y altamente cualificadas que median entre propietarios e inquilinos para facilitar y dinamizar este modelo de negocio en expansión".
Según Tornos, "el turista debe tener el derecho y la libertad para elegir de qué modo quiere pasar su vacaciones, y cuál de entre todas las modalidades disponibles es la que mejor se adapta a sus necesidades. Negándoles la posibilidad de alquilar alojamientos de corta estancia no estamos ni mucho menos desviando a estos viajeros a recintos hoteleros, sino que estamos poniendo en peligro la posibilidad de que realicen estas pernoctaciones, con el menoscabo económico que esto pudiera suponer para España".