NATURALEZA JURIDICA DEL ADMINISTRADOR EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

¿Cuál es la naturaleza jurídica del Administrador? El Administrador, según la actual redacción de la Ley, es un órgano de gobierno de la Comunidad de Propietarios que, a diferencia del Presidente, no ha de pertenecer necesariamente a la misma. Tiene naturaleza contractual bastando el acuerdo de la mayoría para su nombramiento. La relación contractual entre el administrador y la comunidad de copropietarios se encuadraría, según la doctrina mayoritaria, en la figura jurídica del mandato retribuido (arts. 1709 y siguientes del Código Civil). En este sentido resulta interesante, entre otras, la SAP de Girona de 27-5-2005 (Tol 680490), cuando precisa que: "...esta Sala, conforme a la doctrina mayoritaria, comparte la tesis de que se trata de un mandato 'sui generis' de los arts. 1709 y ss. CC en razón, principalmente, de la similitud del contenido del art. 12.5 LPH que prevé que 'los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en junta extraordinaria de propietarios' con los arts. 1732, que prevé que 'el mandato se acaba por su revocación' y 1733, ambos del CC, en el que se hace constar 'que el mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución del documento en que consiste el mandato'. Todo ello en razón a que, dentro de la generalidad de los términos en que queda redactado el mencionado art. 1709, se comprenden dos figuras distintas: el mandato representativo y el mandato de gestión (en tal sentido TS SS 16 Feb. 1935 y 8 Abr. 1991), modalidad esta última que fácilmente puede llegar a confundirse con el arrendamiento de servicios del que se distingue acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es la sustituibilidad, porque no es obligatorio que se encomiende la administración a una persona ajena a la comunidad, a tenor de lo establecido en el art. 12.2 LPH, es decir, sus funciones se ejercen por el presidente de la comunidad si no acuerdan elegir a otras personas para el desempeño de este cargo, que a su vez podrá recaer en una misma persona." Por su parte la SAP de Alicante de 15-12-2014 (TOL4.801.820), estableció que: "Suele definirse al administrador de una comunidad de propietarios como "la persona física o jurídica que gestiona los intereses de la comunidad bajo una relación de mandato sui generis, con proyección externa, cuya gestión pertenece a la esfera propia de su misma actividad". Su naturaleza jurídica es de mandato, ya que su gestión pertenece a una actividad que el mandante podría realizar, por ser sustituible, ya que si así no fuese estaríamos en presencia de un arrendamiento de servicios. Las actividades ejecutivas que se recogen en el art. 20 LPH vienen a ser meramente accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de la función gestora característica del mandato, con proyección externa, cuando contrata con terceros y realiza gestiones en nombre de su mandante que es la comunidad de propietarios". ¿Qué características tiene la figura del Administrador de Fincas?. Las funciones de Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dicho cargo separadamente de la presidencia. Asimismo, también se diferencia del Presidente en que, tal como dispone el art. 13.6 LPH, el administrador puede no ser un copropietario. El citado artículo establece que: "Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico". Puede nombrarse por la Comunidad un profesional colegiado en el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de la provincia, lo que garantiza los conocimientos mínimos que deben poseerse para ejercer la profesión, y la protección de los derechos de los copropietarios por los que vela el Colegio. El Administrador de Fincas Rústicas y Urbanas, según el Colegio de Madrid, es un profesional independiente sujeto a las normas colegiales como garantes de la eficacia, independencia y responsabilidad en el ejercicio de sus funciones, que administra los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles Urbanos y rústicos propiedad de terceros, en aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos urbanos y Rústicos. ¿Cómo debe ser nombrado el Administrador? El Administrador debe ser nombrado por la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo estipulado en el art. 14.a) LPH: «Nombrar y remover los cargos mencionados en el art. anterior...», refiriéndose a los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios entre los que se encuentra encuadrado el de Administrador. Cabría la posibilidad de que su contratación se delegara en el Presidente, siempre que la Junta de Propietarios, como órgano soberano, así lo acordase y autorizara al Presidente a realizar la búsqueda, elección y designación del administrador que, en todo caso, debería ser refrendado en la Junta siguiente por los Propietarios en acuerdo adoptado por mayoría simple. ¿Quién tiene la competencia para nombrar y cesar al Administrador? La STS de 4-2-2008(Tol 1256792) resulta muy clarificadora en esta cuestión cuando afirma que «...como señala destacada doctrina científica conforme a las previsiones legales, aceptada por esta Sala, la Junta de Propietarios es el órgano superior, que decide todas las cuestiones comunitarias y goza plenamente de las facultades para las actuaciones en el inmueble y, de hecho, nadie puede suplir sus competencias; la aprobación de cuentas, los presupuestos ordinarios y extraordinarios, las normas de funcionamiento, la autorización de obras, el nombramiento y cese de cargos y, en definitiva, cualquier decisión pasa por el previo acuerdo de la Junta; no es posible su sustitución por otros órganos intermedios, por lo que sería nulo un Estatuto que determinara la no existencia o cualquier disminución de sus prerrogativas, ya que estamos ante conceptos de carácter imperativo y fuera de la autonomía de la voluntad. A estos efectos, sólo se necesitará el acuerdo de la mayoría de los asistentes, tanto para los cargos denominados 'directivos' (presidente, vicepresidente, vocales, etc.), como para los dedicados a funciones 'administrativas' (secretario y administrador); de modo que el único sistema de nombramiento y cese es la decisión de la Junta de Propietarios, y cualquier designación o remoción por cualquier otra fórmula estaría sujeta a nulidad, incluso aunque hubiera una previsión estatutaria...». ¿Existe algún modelo de contrato de mandato entre el Administrador y la Comunidad? Los distintos Colegios de Administradores de Fincas suelen contar con interesantes modelos. Al respecto mostramos un ejemplo a modo de mera referencia: CONTRATO DE MANDATO DE GESTIÓN PARA LA ADMINISTRACIÓN DE UNA FINCA URBANA SUJETA AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL En......................., a ................ de ...................................... de .................... REUNIDOS De una parte, D. ......................................................, mayor de edad, con D.N.I nº ......................, vecino de ........................................., con domicilio en calle ................................. nº .............., quien actúa en calidad de Presidente de la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la calle ............................ nº ............ de esta ciudad. De otra parte, D .................................................. mayor de edad, con D.N.I. nº ..........................., Administrador de Fincas colegiado nº ...................... del Ilustre Colegio de Administradores de Fincas de .................................., con despacho profesional sito en la calle ............................... nº .............. de esta ciudad, que designa a efectos de comunicaciones y notificaciones. Reconociéndose mutuamente la capacidad legal necesaria para formalizar el presente contrato, libremente exponen, convienen y otorgan las siguientes CLÁUSULAS I. Es deseo de ambas partes formalizar el presente contrato de mandato de gestión, adecuado y sujeto a las previsiones de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, los artículos 1709 a 1739, siguientes y concordantes del Código Civil, sin perjuicio de lo que se estipula en las cláusulas contenidas en el presente documento. II. La duración del contrato será de un año, sin perjuicio de que la Junta de Propietarios decida su renovación a la finalización del mismo (no obstante deben consultarse los Estatutos por si dispusieran alguna cláusula al respecto). Si la Junta de Propietarios acordase la revocación del contrato antes de la terminación del mismo, deberá abonar al administrador los honorarios correspondientes al tiempo que medie hasta el transcurso del año, a no ser que la revocación obedeciese a justa causa, derivada del incumplimiento por aquel de sus obligaciones. III- Conforme a lo establecido en la vigente Ley de Propiedad Horizontal el Administrador realizará las siguientes funciones, bajo la dependencia del Presidente de la Comunidad de Propietarios. a) Velar por el buen régimen del edificio, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimiento a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. c) Atender a la conservación y entretenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. f) Y todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta IV.-El Administrador está obligado: a) A desempeñar su cargo fielmente y con la diligencia necesaria. b) A rendir cuentas a la comunidad en un plazo máximo de.... días a partir de la notificación de su cese c) A entregar a la Comunidad de Propietarios toda documentación y datos de la misma de los que esté en posesión en el mismo plazo. d) A desempeñar simultáneamente el cargo de Secretario de la Comunidad de Propietarios. V-. Si el administrador quisiere rescindir el contrato, tendrá que dar un preaviso a la comunidad de dos meses. VI- El presente contrato pertenece al ámbito del Derecho privado, ha sido formalizado por la Comunidad de Propietarios en consideración al carácter de Administrador independiente del Profesional, y en modo alguno podrá interpretarse como constitutivo de vínculo de naturaleza laboral entre ambas partes VII.- Como contraprestación a los servicios prestados, la Comunidad de Propietarios representada por D. .......................................... deberá satisfacer los honorarios profesionales a D. ......................................, sujetándose al siguiente régimen: (Especificar la forma de pago que convengan y la periodicidad del devengo de los honorarios profesionales del Administrador). VIII.- De conformidad con lo previsto en el art. 1721 del Código Civil, el Administrador, como mandatario de la Comunidad de Propietarios, podrá designar un sustituto para la asistencia a las Juntas de Propietarios e, incluso, para la firma de las actas de las Juntas a las que este sustituto asistiere, para lo cual deberá notificarlo a la Comunidad con una antelación mínima de ................. días. IX.- Para las cuestiones o controversias que puedan derivarse de la interpretación o aplicación del presente contrato, ambas partes convienen en someterse al fuero de los Jueces y Tribunales de .................., con expresa renuncia de cualquier otro que pudiera corresponderles. Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, firman ambas partes el presente documento, por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento. Firma del Administrador Firma del Presidente ¿Puede el promotor nombrar Administrador con carácter previo a la entrega de los pisos? No puede hacerlo. El artículo 14 de la LPH dispone que corresponde a la Junta de Propietarios el nombramiento de los cargos a los que se refiere el artículo 13, entre ellos, el de Administrador. Por tanto es una facultad exclusiva de la Junta. Cuando se celebre la primera Junta de la comunidad habrá de elegirse administrador, o decidir la provisión de dicho cargo de acuerdo con el art. 13.5 LPH, realizando una selección y un posterior nombramiento que ha de devenir del acuerdo de la Junta por decisión mayoritaria. ¿Cuál es la duración del cargo? En cuanto a la duración, el art. 13.7 establece que el nombramiento será por un año, salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario. No es, pues, prorrogable tácitamente por periodos iguales, como recogía la redacción anterior, lo que lleva a concluir que en la Junta anual deba ponerse el cargo de administrador a disposición de la Comunidad, salvo mejor criterio. Si la Comunidad está satisfecha con los servicios del administrador, renovará su cargo en la Junta correspondiente