cómo alquilar una habitación de forma legal
Ante las dificultades para llegar a fin de mes, cada vez más
ciudadanos recurren a alquilar una o varias habitaciones de su casa. se
trata de una práctica extendida pero que suele generar dudas entre
arrendatarios y arrendadores. en este nuevo capítulo de nuestra guía sobre alquiler,
te contamos cómo se regula el alquiler de habitaciones, qué debe
recoger el contrato o cómo afecta de cara a hacienda para que puedas
alquilar una habitación de manera legal con total tranquilidad el alquiler de habitaciones se regula por el código civil en primer lugar, debes saber que el alquiler de habitaciones se regula por el código civil
, a diferencia del alquilar de viviendas completas, que lo hace
mediante la ley de arrendamientos urbanos (lau). la principal
implicación de este punto es que la duración del contrato del alquiler de una habitación será exactamente la que se pacte en el contrato, no habiendo derecho a prórroga por parte del inquilino como ocurre en el alquiler de una vivienda en su totalidad al no regirse por la lau y sí por el código civil, otras particularidades del alquiler de habitaciones es que en caso de venta de la vivienda, el contrato de alquiler de la habitación podría ser extinguido y que además el inquilino no tendría derecho de adquisición preferente de la casa, lo que sí ocurre en el caso de que se quiera vender una vivienda alquilada íntegramente cómo redactar el contrato para el alquiler de una habitación el contrato entre arrendador y arrendatario es recomendable que quede
reflejado por escrito. para que no surjan después conflictos, debe
estar firmado por ambas partes y recoger diferentes aspectos como:
-
qué habitación exactamente es la que ocupará el inquilino
- el
precio y la forma de pago
- la
duración del contrato
- qué
servicios se incluyen en el alquiler (derecho a cocina, teléfono, internet, etc) y cómo se repartirá el pago de los gastos extra que pueda haber
-
si el arrendatario puede subarrendar o no, a su vez, la habitación, ya que según el código civil si el contrato nada indica, el arrendatario sí podría subarrendar a su vez la habitación
pese a estas recomendaciones generales, es conveniente que un
profesional revise el contrato antes de firmarlo para resolver cualquier
duda y suspicacia que pueda surgir entre las partes la fiscalidad del alquiler de habitaciones
aspectos fiscales de interés para el arrendador el arrendador debe declarar a hacienda el beneficio que obtenga con
el alquiler de la habitación en todo caso, independientemente del coste
de la habitación o de quién sea el inquilino. pero esto no significa que
tenga que salir caro:
el arrendador podrá deducirse entre el 60% y el 100% del dinero obtenido en función de la edad y los ingresos del inquilino, tal como indica el artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas - si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos
superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el casero
puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas - en caso contrario, el propietario disfrutará de una reducción del 60% de la renta percibida si el contrato se celebró a partir del 1 de enero de 2011 o del 50% si tiene fecha anterior hay que precisar que
si el propietario utiliza la vivienda como su residencia habitual y se desgrava el pago de la hipoteca, el alquilar una o varias habitaciones le implicará
rebajar una parte de esta desgravación, la correspondiente a la parte proporcional de uso exclusivo de la vivienda por parte inquilino. así lo indica la consulta vinculante v1729-07 de la dirección general de tributos
aspectos fiscales para el arrendatario la parte negativa para el inquilino que sólo alquila una habitación y no toda la vivienda es que
hacienda no lo considera alquiler de vivienda habitual y, por tanto,
no permite desgravar
por este concepto, aunque por su situación personal y económica pudiera
tener derecho en caso de que alquilara la vivienda completa
si alquilas habitaciones en un piso en el que eres inquilino, avisa al propietario si te gustaría arrendar una o más habitaciones de la casa en la que
vives pero tú no eres el propietario, sino que vives de alquiler, debes
saber que primero
tienes que contar con la autorización expresa del propietario de la vivienda, ya que realquilar la casa sin permiso es motivo de rescisión de contrato.
además, el propietario de la vivienda tendrá derecho a exigir una
compensación por permitir el subarriendo de parte del inmueble
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¿Qué desgravaciones hay por alquilar parte de la vivienda?
En primer lugar, hay que recordar que
las rentas obtenidas por el alquiler de una habitación, o de parte de la vivienda, deben declararse, con independencia de que haya contrato de arrendamiento o no. Y es que si Hacienda averigua esta irregularidad, el propietario deberá tributar por el 100% del dinero ingresado con el arrendamiento.
Una vez legalizada la situación, los rendimientos netos obtenidos por un
propietario que ponga parte de su casa en alquiler tributarán de la
siguiente manera en la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de
las Personas Físicas (IRPF):
-
Inquilinos entre 18 y 30 años: cuando el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y los 30 años y percibe un salario neto por encima del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples
(IPREM) -7.455,14 euros anuales-, el arrendador puede deducirse el 100%
de las rentas obtenidas con el alquiler de la habitación. O lo que es
lo mismo, no le supone coste alguno de cara a Hacienda en su declaración
del IRPF; el dinero ingresado por ese alquiler estará libre de
impuestos. Eso sí, el arrendamiento debe constituir la vivienda habitual
del inquilino.
En caso de que hubiese varios arrendatarios, la reducción del 100% se
aplica sobre la parte del rendimiento neto correspondiente a los
inquilinos que cumplan esa condición.
-
Resto de inquilinos: cuando el arrendatario no cumple con los requisitos expuestos con anterioridad, el propietario disfrutará de una deducción de hasta el 60% de los rendimientos netos derivados del alquiler a declarar en el IRPF (alquileres percibidos menos gastos deducibles).
2. ¿Qué cambios se han introducido?
La Ley de Presupuestos
publicada en el BOE de 23/12/2010 modifica el tratamiento fiscal del
arrendamiento de vivienda habitual. De cara al arrendador, destacan los
siguientes:
-
Cambios en la edad límite: hasta el 31 de diciembre de
2010, la edad límite para deducirse el 100% era de 35 años, pasando
desde el 1 de enero de 2011 a la horquilla de edad de 18 a 30 años. Sin
embargo, si el contrato de arrendamiento se firmó con anterioridad al 1
de enero de 2011, la edad del inquilino se amplía hasta la fecha en que
cumpla 35 años.
-
Ampliación al 60%: de igual forma, desde esta fecha,
las deducciones en caso de huéspedes que no cumplan estos parámetros se
ampliaron del 50 al 60%.
-
Equiparación tributaria entre residentes y no residentes de la Unión Europea:
los no residentes de la UE cuentan desde esa fecha con las mismas
deducciones sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de
viviendas (excepto en paraísos fiscales) que los residentes, cuando con anterioridad no disfrutaban de exenciones.
3. ¿Qué gastos pueden deducirse por el alquiler?
Al margen de las deducciones descritas, de las rentas íntegras percibidas por el propietario gracias al alquiler,
el arrendador podrá deducirse los gastos necesarios para la obtención del arrendamiento. Estos son algunos de ellos:
-
Gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler (gestoría, escrituras, registro), subarrendamiento y defensa de carácter jurídico (por ejemplo en caso de desahucio).
-
Intereses del préstamo hipotecario: los intereses de
los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien y
demás gastos de financiación, siempre que sean a cargo del propietario.
-
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): tributos e
impuestos, fundamentalmente el IBI, pero también la tasa de recogida de
basuras y alcantarillado o contribuciones especiales.
-
Gastos de comunidad, reparación y conservación: como
los gastos de administración, los de servicios y suministros (agua,
electricidad, gas), vigilancia, portería o jardinería; además de los
intereses y gastos de financiación de las pertenencias cedidas con la
vivienda, como el mobiliario. No entrarían las cantidades destinadas a
su ampliación o mejora, las cuales serán deducibles solo vía
amortización.
-
Amortización del inmueble: puede deducirse un 3% sobre
el mayor de dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral,
sin incluir el valor del suelo, por el desgaste del inmueble. Si el
arrendamiento no se extiende por un año, la amortización, al igual que
el resto de gastos, cuenta con una aplicación exclusiva en función del
tiempo que el bien ha estado alquilado.
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si eres propietario:
- tienes deducciones por:
- los intereses producidos por créditos que se abonen por la compra de la vivienda
- los impuestos y tasas estatales que incidan sobre los rendimientos
o la vivienda: ibi, tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado,
vado y gastos de comunidad
- los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico
- los gastos de conservación, mantenimiento y reparación (que no
incluyen las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de la
vivienda): pintura y otros arreglos estéticos; reparación o sustitución
de elementos defectuosos, como ventanas, calefacción o instalación
eléctrica
- los contratos de seguro (de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga)
- las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono)
- la amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo)
- los gastos de administración, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca
- tienes reducciones:
- del 100%: si los arrendatarios tienen entre 18-30 años y sus
rendimientos netos son mayores que el indicador público de renta de
efectos múltiples (iprem), o si los arrendatarios tienen entre 18-35
años, sus rendimientos netos son mayores que el iprem y el contrato de
alquiler es anterior al 01/01/2011
- del 60%: en el resto de los casos
para poder aplicarse esta reducción, el inquilino tiene que presentar
al propietario una comunicación indicando los siguientes datos: nombre,
apellidos, dni, domicilio fiscal, referencia catastral e indicando que
cumple los requisitos antes mencionados
hay que señalar que estas reducciones no son aplicables a todos los
alquileres. quedan exentos los arrendamientos de viviendas vacacionales o
alquileres de temporada por turismo. tampoco pueden beneficiarse los
alquileres con servicio de hostelería incluido. estas reducciones sí se
contemplan para las viviendas alquiladas a estudiantes, ya que el
periodo comprendido entre septiembre y junio se considera lo
suficientemente amplio como para desvincularlo de un arrendamiento de
temporada
si eres inquilino:
- tienes deducciones:
- estatal sin límite de edad: los contribuyentes cuya base imponible
máxima no supere 24.107,20€ podrán aplicarse una deducción del 10,05%
de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler, teniendo en
cuenta un límite máximo que varía en función de su base imponible,
pudiendo ser:
- cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales
- cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y
24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar
por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros
anuales
- autonómica con límite de edad: cada comunidad tiene su propia
deducción y es necesario no superar una determinada edad ni un volumen
de ingresos para poder beneficiarse de ella. por ejemplo, en la
comunidad de madrid, los inquilinos menores de 35 años pueden deducir el
20% de las cantidades que hayan satisfecho durante un periodo
impositivo por el arrendamiento de su vivienda habitual, hasta un máximo
de 840€. los requisitos para que se pueda aplicar esta deducción son:
tener menos de 35 años a 31 de diciembre; que la base imponible del
período impositivo no sea superior a 25.620€, en tributación individual,
o a 36.200€, si se trata de una tributación conjunta; que las
cantidades abonadas por el alquiler de la vivienda habitual superen el
10% de la base imponible del período impositivo del inquilino; y,
finalmente, que el arrendador de la vivienda haya depositado la fianza
correspondiente al alquiler en el instituto de la vivienda de madrid
(ivima) y que el inquilino disponga de una copia del resguardo del
depósito
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¿Debo cobrar IVA a mis inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagar el IVA? En caso de tener que incluirlo, ¿Cuándo IVA debo cobrar?
Estas son sólo algunas de las cuestiones más recurrentes que rodean a
la fiscalidad del alquiler de pisos. Lo primero que hay que saber es que
la ley diferencia entre alquilar a un particular y a una empresa. El
resto os lo contamos en las siguientes líneas.
La regla general –aunque puede no ser la que se aplique de forma más frecuente- es que los alquileres
están sujetos y no exentos de pagar el IVA.
Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un
inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con
este impuesto:
- Alta censal como empresario Modelo 036 Epígrafe 861 (si lo que se alquila son inmuebles urbanos).
- Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA.
- Presentar cada trimestre (normalmente) el Modelo 303 e ingresar en su caso en el Banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, normalmente a compensar.
- Presentación del modelo 390 (resumen anual del IVA).
Exención del IVA
Pero esta es sólo la regla general. Existen supuestos en los que el
alquiler está exento de IVA y de hecho, estos incluyen al más común de
todos: el alquiler de la casa para vivienda. Y es que c
uando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA (no hay que cumplir ningún requisito de que acabamos de mencionar). La exención del IVA a
fectará adelmás tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.
Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador:
Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre
las rentas que se ontienen del alquiler. En ese sentido, el IVA de todos
los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo
que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la
renta para deducir por el alquiler de vivienda.
Por otra partem al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, aa exención del IVA conlleva
la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino (renta total de todo el contrato x 6 ó 7% según Comunidad Autónoma).
